O mercado de escritórios no mundo não vive o seu melhor momento. A pandemia trouxe um boom no teletrabalho ou na sua variante de trabalho híbrido. Isso fez com que as empresas ajustassem o espaço necessário para seus escritórios, de modo que milhões de metros quadrados de escritórios ficaram vazios, gerando um buraco significativo nos balanços das imobiliárias.
Isto fez com que empresas imobiliárias como a Colonial negociassem abaixo do seu valor real, tornando-se uma pechincha para as grandes fortunas de Espanha, que reforçaram os seus investimentos nesta imobiliária.
Espanha é diferente. A redução da procura global de escritórios gerou uma queda no preço de grandes imobiliárias como a Colonial, que ajustou o valor do seu portfólio em 9% devido a esta diminuição da procura. Isto significou cortar cerca de 1.147 milhões de euros na avaliação, segundo o que foi publicado O jornal espanhol. No entanto, a queda na ocupação de escritórios em Espanha não atingiu os níveis de outros países.
O preço está caindo, mas o valor real não está. A Colonial é uma das principais empresas imobiliárias de Espanha e, embora o seu preço no Ibex 35 se situe atualmente nos níveis de 2014, alguns investidores estão a reforçar a sua posição no capital da empresa. Como indicado pela vertical Ativos cerca de 65% das ações da empresa estão em mãos de fundos e fundações.
Por exemplo, a representação da família Puig, dona do grupo de cosméticos, perfumaria e maquiagem de mesmo nome, passou de deter 3% das ações da Colonial para quase 8% no último ano. A Alba Financial Corporation, braço de investimentos do Banca March, passou do controle de 3% das ações para 5%. A última a chegar é a Fundação La Caixa, que aumentou a sua participação na Colonial para 3% depois de uma década sem investir na imobiliária.
Por que agora, em teoria, os escritórios não são alugados? A resposta a este súbito interesse de grandes fortunas em investir em escritórios é porque o preço das ações desta imobiliária não reflete o valor real dos seus ativos, e estes investidores sabem disso.
De acordo com o relatório anual de resultados de 2023, o património imobiliário da empresa, subtraída a dívida, ronda os 9,95 euros por ação, face aos 5,5 euros que a empresa está atualmente a negociar. Isto significa, em primeiro lugar, uma valorização do mercado bolsista quase 50% abaixo do seu valor real. Além disso, a esta subvalorização junta-se o facto de a Colonial estar a distribuir dividendos entre 4,9% e 5,4%, pelo que a rentabilidade aumenta um pouco mais.
Mais lucrativo do que comprar edifícios de escritórios. De acordo com o relatório Real Estate Market Outlook 2024 da consultora imobiliária CBRE, a rentabilidade na compra de um edifício de escritórios em Madrid ou Barcelona situa-se entre 4,75% e 4,9, oferecendo uma rentabilidade inferior ao dividendo que oferece a imobiliária que é dono daquele prédio.
A chave para este investimento é que os edifícios da Colonial são os chamados Melhor Estão localizados nos bairros empresariais das grandes capitais (Madrid, Barcelona e Paris) e os seus clientes são grandes empresas com elevada qualidade de crédito que aceitam aumentos de renda sem problemas. No último ano, os aumentos foram de 8%. Além disso, estes escritórios, por estarem localizados em centros estratégicos, não sofrem tanto com os altos e baixos do mercado e são mais facilmente reavaliados.
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Imagem | Pexels (Jansher Chakkittammal), Colonial