Barcelona não é uma cidade para aluguéis “tradicionais”. O cocktail de procura disparada, preços desenfreados, pressão turística e a procura de maior rentabilidade por parte dos proprietários tem dificultado a vida de quem pretende alugar uma casa para se instalar durante anos e transformá-la na sua casa. Se procuram também um apartamento razoável – e “razoável” estende-se tanto às suas características como às suas condições e preço – a missão é quase uma quimera.
É a (não tão) nova realidade do arrendamento residencial.
Nenhuma habitação de aluguel tradicional. A conclusão foi tirada recentemente O jornal catalão depois de ver como o anúncio de um apartamento de 37 m2 em Barceloneta por 975 euros mensais acumulou mais de 450 pedidos de visita em poucos dias. O motivo: o mercado imobiliário da capital catalã tem afastado os apartamentos de aluguer “tradicionais”, que incluem contratos de pelo menos cinco anos, em favor de outras fórmulas mais atrativas para os proprietários.
Uma pesquisa rápida vem para verificar. No Idealista existem 4.100 anúncios de quartos para alugar em Barcelona e 2.400 alugueres mensais contra 4.700 de casas e apartamentos para alugar, embora entre estes últimos não seja raro encontrar proprietários que, ao especificarem as suas condições, esclarecem que a casa é disponível apenas numa base “temporária” e está limitado a um período máximo de tempo, como 11 meses. A este panorama soma-se o vasto catálogo de alojamentos anunciados no Airbnb para visitantes, com milhares de ofertas.
A opção mais atraente. Faz pouco O jornal Aliás, destacou que, com 4.200 opções disponíveis em Barcelona, a oferta de quartos no principal portal imobiliário já superava a das tradicionais casas de aluguer. O motivo: muitos proprietários veem os aluguéis de quarto individual ou sazonais como uma alternativa mais lucrativa aos aluguéis convencionais.
Na verdade, por trás dos anúncios já não existem apenas indivíduos que oferecem os seus apartamentos gratuitamente. O sucesso da fórmula incentivou até a gestão profissional.
“Ignorar restrições”. Há grupos que já questionam a utilização do aluguer sazonal, uma opção pensada para nómadas digitais, estudantes, viajantes… e não para inquilinos que queiram converter a casa em residência habitual e permanente. Em Fevereiro, o Sindicat de Llogateres alertou para “a proliferação deste tipo de contratos de arrendamento” e alertou para a sua utilização pelos proprietários “para contornar as restrições da Lei do Arrendamento Urbano, inflacionar preços e violar os direitos dos inquilinos”. O diário revelou recentemente que em alguns bairros de Barcelona atingem mais de 40% da oferta.
O alerta do Sindicat de Llogateres é importante porque, como admite a Câmara de Propriedade Urbana de Barcelona, o índice de referência dos preços de aluguer é desenhado para contratos convencionais, aqueles que solicitam inquilinos que procuram uma casa estável. “O sistema oferece valores de preços para fixação do aluguel de novos contratos de aluguel de residências primárias. Não afetará, portanto, aqueles que não tenham essa condição, como sazonais ou outros usos diferentes dos de habitação”, disse ele. aponta.
Nem fácil nem acessível. O outro grande desafio que os inquilinos em Barcelona enfrentam é que as condições que se aplicam aos alugueres tradicionais nem sempre os tornam acessíveis para todos os orçamentos. É confirmado novamente com uma pesquisa rápida e simples. Se tivermos em conta que os especialistas não aconselham dedicar mais de 30% dos rendimentos ao arrendamento, um casal com um salário de 1.500 euros poderia pagar uma mensalidade de cerca de 900 euros. Neste momento o Idealista oferece apenas 120 opções por um intervalo de 800 a 1.000 euros por mês em Barcelona, incluindo um apartamento de dois quartos em La Barceloneta pelo qual pedem 950 euros. Seu tamanho: 11 m2.
Na mesma lista existem outras opções como um apartamento de 40 m2 por 1.000 euros mensais em El Raval, um estúdio de 32 m2 em Camèlies pelo mesmo preço ou outra casa de 21 m2 em Picalquers por 950 euros e cujos gestores alertam que estão não pode ser visitado porque o “processo de reserva é 100% online”. Sua disponibilidade: entre um e 11 meses. Outro caso ilustrativo é aquele que detalha O jornal catalão: um apartamento de 37 m2 no coração de Barceloneta por 975 euros que em questão de dias recebeu quase meio milhar de pedidos de visita.
De preços… e índices. O pano de fundo é o aumento dos preços dos aluguéis nos últimos anos, uma tendência que não é exclusiva de Barcelona e que tem ocorrido em outras cidades do país, como Madrid. O Idealista calcula que a habitação para arrendar em Barcelona esteja agora nos 20,7 euros por metro quadrado, consideravelmente acima dos 14,2 que atingiu em meados de 2021 ou dos 11 em 2014, em plena ressaca da crise imobiliária.
Agora, porém, um factor extra intervém no mercado de arrendamento da capital catalã: o índice de preços de referência, ferramenta que foi oficializada em meados do mês passado e com a qual a Câmara Municipal esperava beneficiar cerca de 200.000 habitações e contribuir “por muito tempo”. -estabilidade a prazo.”
E qual é a situação? Em março, o Idealista registou uma ligeira queda nos preços dos alugueres face a fevereiro, de 0,3%, embora em alguns pontos, como Eixample ou Nou Barris, tenha ficado acima de um ponto percentual. No entanto, a realidade é um pouco mais complicada. Os dados do último trimestre de 2023 do Incasòl já mostravam um aumento de preços quase testemunhal, de 0,6%, com quedas em alguns bairros do município; mas sobretudo reflectiu uma “beliscada” no número de contratos assinados: 8.531, menos 30,6% que no ano anterior. No conjunto do ano de 2023 registou-se um decréscimo homólogo de 19,3%.
O colapso pode ser explicado de várias formas: pela influência dos preços, pela queda do stock de arrendamento ou pelo facto de, dada a iminente lei da habitação, haver mais proprietários abertos ao arrendamento sazonal ou mesmo, diretamente, à venda. Há quem aponte para um efeito de desaceleração na rotatividade de apartamentos, com os proprietários a optarem por dar prioridade aos seus antigos inquilinos ou mesmo a deixarem de colocar os seus imóveis no mercado. A sua casa passaria de um inquilino para outro conhecido e com referência ou contactos, sem recorrer a imobiliárias.
Missão Impossivel. “Sem contactos é agora quase impossível encontrar um aluguer acessível na cidade”, reconhece Óscar Gorgues, da associação de proprietários de habitação de Barcelona, ao A vanguarda que aponta que na maioria dos casos os apartamentos por menos de 1.200 euros são alugados a conhecidos, sem recorrer a portais online.
“Os proprietários se sentem inseguros diante de tantas modificações legais e temem encontrar um inquilino inadimplente e ter problemas para despejá-lo. Quando termina um contrato, preferem assinar outro com o mesmo inquilino, atualizando o aluguel junto à CPI, ou prorrogar o contrato por um período de um ano”, acrescenta Gorgues. “Quando o inquilino quer sair, muitas vezes já apresenta conhecidos interessados em ficar com o apartamento, e esse aluguel também não entra no mercado”.
Imagem | Logan Armstrong (Unsplash)
Em Xataka | A espiral louca dos preços da habitação resumida num facto: a mesma casa custa hoje 40.000 euros mais do que em 2014