Os anos passam, os luxos mudam. Houve um tempo, não muito tempo atrás, em que o que identificava compradores ricos em agências imobiliárias era a capacidade de pagar por uma casa em dinheiro. Ou fazê-lo pelo menos sem ter que assinar uma hipoteca. Hoje as coisas são bem diferentes. Ainda há quem pague o apartamento à vista, mas o difícil em 2024, o que já está ao alcance de uma minoria sortuda, é reunir as condições necessárias para que um banco lhe conceda um empréstimo. Isto reflecte-se num estudo da Clikalia que conclui que actualmente a maioria dos espanhóis não consegue obter um empréstimo hipotecário.
Os tempos mudam… e o mercado.
Fora do mercado. É assim que se veem muitos espanhóis que, apesar de terem rendimentos, não reúnem as condições necessárias para que os bancos lhes concedam uma hipoteca. A conclusão vem de um estudo da empresa Clikalia avançado por O país. Expõe uma realidade que afecta boa parte de quem pretende ter casa própria: a percentagem da população que cumpre os critérios de solvência, fundamentais para a obtenção de um empréstimo bancário, foi reduzida em mais de 30% em questão. de anos. Caiu tanto que hoje, na verdade, é minoria.
O estudo estima que apenas 39% dos espanhóis com rendimentos podem usufruir de crédito sem ultrapassar a linha vermelha do limite de esforço exigido pelos bancos. Não faz muito tempo, entre o final de 2021 e o início de 2022, o percentual era significativamente maior e girava em torno de 73%. Não só caiu rapidamente em questão de dois anos, como hoje deixa uma impressão devastadora, como recorda o jornal Grupo Prisa: seis em cada 10 pessoas ficam fora do mercado hipotecário, o que torna a tarefa quase impossível de adquirir uma casa.
Mas… Qual é o motivo? A chave está nos requisitos de solvência e, para ser mais preciso, nos níveis de esforço máximo para fazer face ao reembolso dos créditos. O estudo da Clikalia coloca a taxa em 30%, o que na prática significa que uma família não deve ultrapassar essa percentagem do seu rendimento para pagar uma hipoteca. Para um agregado familiar com um rendimento que varia entre os 1.000 e os 1.499 euros mensais – intervalo em que caíram 17,4% dos agregados familiares em 2022 – seria entre os 300 e os 450 euros, por exemplo. Em todo o caso, a análise da Clikalia contempla um segundo cenário, um pouco mais relaxado, em que o limite máximo de esforço aplicado pelos bancos é um pouco superior e chega aos 40%.
Uma porcentagem bem calculada. O fato de seus técnicos movimentarem-se nessas porcentagens não é coincidência. O limite de 30% é o aconselhado pelos especialistas e é mesmo citado na Lei da Habitação de 2023 quando são definidas as “condições acessíveis de acordo com o esforço financeiro”. Estas, detalha o regulamento, são entendidas como “aquelas condições de venda ou preço de aluguer que evitem um esforço financeiro excessivo das famílias tendo em conta o seu rendimento líquido e características particulares”.
Ao avaliá-lo, a lei leva em consideração as despesas inevitáveis que devem continuar a ser pagas por quem assina o empréstimo com o banco. “Considerando tanto o pagamento da hipoteca ou a renda do aluguel, bem como as despesas e suprimentos básicos que devem ser suportados pelo proprietário da hipoteca ou pelo inquilino, geralmente não excedendo 30% da renda da unidade de convivência”, conclui a norma.
Os casos de Madrid e Barcelona. O relatório Clikalia dá especial atenção às duas grandes cidades do país, Madrid e Barcelona, as mais populosas e também dotadas dos parques imobiliários mais valiosos. Em cada uma destas cidades, 25 e 18% dos habitantes conseguiriam obter uma hipoteca, respetivamente. Se a taxa de esforço for aumentada para 40%, a percentagem da população beneficiada também aumenta, embora ainda fique bem abaixo dos 50%. No caso de Madrid seriam 39%; em Barcelona, 26%.
Controlar faturas. Embora o estudo da imobiliária seja impressionante pelas suas conclusões, não é o primeiro a mostrar quanto custa às famílias obter empréstimos ou mesmo pagar as hipotecas. Além do rendimento e da estabilidade, os especialistas costumam recomendar não pedir um empréstimo superior a 80% do valor da casa, o que exige que o comprador tenha poupado cerca dos restantes 20%. O comprador assume também despesas como IVA, notário, registo e impostos diversos, o que em 2022 levou Iahorro a aconselhar ter 30% do valor do imóvel. O portal lembra ainda que o Banco de Espanha recomenda que o pagamento da hipoteca não ultrapasse 30 ou 35% do rendimento, o que evita que quem a assina se encontre em dificuldades no futuro.
“Echa cuentas y sé realista con tu capacidad de endeudamiento. El banco no va a prestarte el dinero si no tiene una seguridad razonable de que vas a poder devolvérselo, y para ello analizará tu solvencia —recuerdan desde el Banco de España—. Además, debes tener en cuenta si ya estás pagando alguna otra deuda (por ejemplo, la financiación que pediste para comprarte el coche), porque, en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35% de los ingresos de uma pessoa”.
Quase 40% para habitação. Os cálculos da agência mostram, em todo o caso, que há muitas famílias em Espanha que não conseguem cumprir a sua recomendação. As suas tabelas relativas ao segundo trimestre de 2023 revelam que as famílias precisam de 7,6 anos de salário bruto para conseguir uma casa e durante o primeiro ano devem dedicar muito mais do que a percentagem recomendada pelo Banco: quase 39% do seu rendimento disponível bruto anual. Este é o maior esforço registado desde meados de 2011. A RTVE refere outro estudo que reflecte que há províncias onde o nível de esforço considerado razoável é largamente ultrapassado, como as Ilhas Baleares (60,1%), Málaga (48). 7%) ou Madrid (41,6%).
E quais são as causas? O facto de as hipotecas serem cada vez mais incomportáveis explica-se por vários factores, incluindo, claro, o aumento dos preços da habitação e, acima de tudo, o aumento dos juros aplicados aos próprios empréstimos. O início da queda da população que cumpre os requisitos de solvência coincidiu, de facto, com a subida da Euribor. Depois de quase uma dezena de aumentos desde o verão de 2022, em setembro passado o Banco Central Europeu anunciou um novo aumento das taxas de juro. A sua decisão elevou o preço do dinheiro para 4,5%, marcando máximos que não eram vistos há décadas.
Outras consequências. O novo cenário também deixa outras consequências, além de haver mais ou menos famílias que conseguem sair das agências bancárias com um empréstimo assinado debaixo do braço. O relatório da Clikalia confirma que os clientes interessados em empréstimos solicitam-nos agora montantes mais baixos: à medida que os custos de financiamento aumentam, tentam simplesmente reduzir o montante que solicitam aos bancos e utilizam mais os seus próprios cofrinhos. Para ser mais preciso, o seu estudo reflecte que o rácio entre o volume de crédito e o valor da habitação caiu vários pontos percentuais, para 62,2%, em menos de um ano e meio.
Outro indicador importante é que estão a ser formalizados menos empréstimos para a compra de habitação. As tabelas do INE mostram que em 2023 o número de hipotecas constituídas sobre habitação despencou 17,8%, mantendo-se em pouco mais de 381,5 mil. O número marca a primeira queda após dois anos de ligeiros aumentos. Tendência semelhante foi vivida no valor médio das hipotecas, que caiu ligeiramente, 2%, para 142.074 euros. No total, o capital emprestado ascendeu a 54.209 milhões de euros, o que marcou uma queda superior a 19%. Curiosamente, o aumento das taxas incentivou outro fenómeno: a compra de casas à vista. Neste contexto, as transações sem hipoteca envolvida representaram 56% em 2023.
Imagens | Towfiqu Barbhuiya (Unsplash) e INE
Através de | O país
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