Viena encontrou o “Santo Graal” do mercado de arrendamento residencial. Ou pelo menos é o que parecem reflectir as comparações que, de tempos a tempos, mostram como os inquilinos na capital austríaca pagam preços muito mais baixos pelas suas casas do que noutras metrópoles europeias, mesmo em países com salários mais baixos.
E para mostrar um botão. O relatório sobre o mercado imobiliário da consultora Deloitte revela que em 2023 a renda média mensal era de 9,1€/m2, muito abaixo dos 32,8€/m2 de Dublin, 28,5 de Paris, 25,8 de Amesterdão ou 25,7 de Barcelona e 21,5 de Madri. E o Eurostat mostra que os trabalhadores austríacos ganham muito mais do que os espanhóis.
Sua receita para conseguir isso já tem nome próprio, o “modelo vienense”.
O que dizem os números? Que Viena tenha conseguido controlar os preços dos arrendamentos residenciais, o que lhe permite evitar que os seus valores disparem para os níveis exclusivos alcançados noutras capitais europeias. Os preços médios tornaram-se mais caros lá desde 2021, mas permanecem bem abaixo dos de outras grandes metrópoles europeias. Isto reflete-se no balanço publicado em 2023 pela Deloitte, no qual são analisadas mais de cinquenta cidades europeias.
Entre elas, a capital austríaca está em último lugar com 9,1 euros/m2, um valor semelhante ao de Klaipéda, a terceira cidade mais populosa da Lituânia. Nada a ver com os 25,7 de Barcelona, 21,5 de Madrid, 16,3 de Berlim, 14,4 de Praga ou 13,3 de Roma. Mesmo o Porto atinge uma média significativamente superior (10,4€/m2), apesar da profunda disparidade entre os salários em Portugal e na Áustria.
Habitação social. A diferença de preços está ligada a outra das grandes peculiaridades do mercado residencial vienense: o grande peso da habitação social e municipal. Estima-se que a cidade de Viena possua e administre 220 mil apartamentos alugados socialmente, o equivalente a cerca de 25% do parque habitacional local. Tempos iguais ou O guardião Ressaltam que se somarmos as 200 mil casas cooperativas, construídas com ajudas municipais, isso equivale a cerca de 50% da população beneficiada por medidas que visam o arrendamento subsidiado.
Algumas capitais da UE | ALUGUEL MÉDIO MENSAL (EUR/M²) EM 2023 |
---|---|
Dublin | 32,8 |
Paris | 28,5 |
Amsterdã | 25,8 |
Madri | 21,5 |
Copenhague | 21,3 |
Berlim | 16,3 |
Varsóvia | 15,2 |
Praga | 14,4 |
Bruxelas | 14 |
Lisboa | 13,7 |
cigano | 13,3 |
Vilnius | 13 |
Bratislava | 12 |
Liubliana | 11,1 |
Atenas | 10,2 |
Budapeste | 9,6 |
Riga | 9,5 |
Um | 9,1 |
Bucareste | 8,1 |
Sofia | 4,6 |
Mais informações para refletir. Os dados sobre habitação municipal podem variar de uma fonte para outra, mas coincidem na sua leitura: o seu peso é considerável. Em 2021, por exemplo, elDiario.es entrevistou dois investigadores austríacos da Universidade de Viena que – depois de alertarem como é complicado calcular com precisão a percentagem de apartamentos propriedade da cidade – situaram a proporção de apartamentos controlados por Viena em 45%. %. “Adicionando as casas pertencentes à cidade e as de associações habitacionais de benefício limitado”, acrescentam.
“A boa reputação internacionalmente gozada pelo ‘modelo vienense’ tem as suas origens num programa de habitação socialista levado a cabo na ‘Viena Vermelha’ da década de 1920. O programa deu continuidade à tradição de um século de governo social-democrata da cidade, e hoje possui 420 mil casas de aluguel não comercial (municipais e cooperativas), com a correspondente segurança de posse”, destaca o professor, arquiteto e urbanista Gabu Heindl em Social Europe.
Adicionando esforços. Uma das chaves do modelo vienense é justamente que o compromisso seja dividido entre a administração e a participação de incorporadores com um perfil muito específico, que são aqueles que permitem à cidade controlar diretamente dezenas de milhares de residências a mais do que aquelas que ela possui diretamente.
A chave é o associação habitacional com fins lucrativos, uma “associação habitacional de lucro limitado”. “Viena adoptou esta abordagem na década de 1980, quando decidiu colaborar com o sector privado para construir habitação acessível em vez de desenvolver e possuir mais habitação pública”, recorda o Gabinete PD&R.
Você pode se mudar para a Espanha? Os dados da Áustria, e especificamente de Viena, estão muito distantes dos alcançados pela habitação social em Espanha. No conjunto da Áustria, o stock imobiliário público representa 25%. A Universidade Pompeu Fabra analisou recentemente os dados em Espanha e chegou à conclusão de que apenas 2,5% do parque habitacional tem carácter social, muito abaixo dos 9,3% da média europeia ou dos 20% daquela que move as nações que movimenta. considera “mais avançado”. Os dados da OCDE também não deixam a Espanha numa posição muito boa, distanciando-a dos Países Baixos, da Áustria, da Dinamarca ou do Reino Unido.
Habitação social, mas sem guetos. Uma das chaves do modelo vienense é que ele não injeta apenas habitação social no mercado. Fá-lo de forma a evitar a criação de “bolsões de pobreza”, distribuindo este tipo de residências pela cidade, incluindo os bairros turísticos. “Um dos conceitos-chave para compreender a abordagem vienense à habitação é a sustentabilidade social”, diz ele O guardião Mail Novotny, crítico de arquitetura: “Para evitar o surgimento de guetos e conflitos sociais onerosos, a cidade se esforça para misturar pessoas de diferentes origens e com diferentes rendimentos. A habitação social não é apenas para pessoas pobres.”
A quem? Essa é a chave, como salienta Novotny: a política de habitação social na capital austríaca atinge um amplo e diversificado espectro de pessoas. Nas muitas reportagens que os meios de comunicação de todo o mundo têm dedicado ao modelo vienense, podem-se ler casos com nomes e preços: um estudante universitário que paga 596 euros por mês por um apartamento de 54 m2 com dois quartos a 10 minutos da estação central, um um reformado que vive numa casa de 95 m2 no 15.º distrito pela qual paga 360 euros ou um professor que vive de aluguer na capital por 450 euros. Nada a ver com os preços praticados em Madrid ou Barcelona.
“Gostamos de dizer que todos podem viver em habitações municipais: desde o taxista ao professor universitário. Esta abordagem garante a diversidade social e ajuda a desenvolver um espírito comunitário”, disse Markus Leitgeb, porta-voz de uma organização imobiliária social, ao Equal Times. O resultado é que, diz ele, o código postal de um vienense “não é um indicador da sua renda”.
Herança da “Viena Vermelha”“O facto de ter um modelo habitacional próprio e um grande parque de apartamentos nas mãos da cidade é o resultado de uma política que remonta a um século, aos tempos da ‘Viena Vermelha’, depois da Primeira Guerra. a Câmara Municipal lançou um ambicioso programa de habitação social. Desde então a iniciativa passou por altos e baixos, marcada pela sua própria história e mudanças políticas, mas marcou o seu parque residencial. Décadas de 1940 e 50 e em 2015 a Câmara Municipal decidiu ativar a construção de habitação municipal.
Eficaz, não perfeito. A abordagem vienense permitiu à capital desfrutar de rendas muito mais baratas do que as de outras metrópoles europeias, mas isso não significa que não tenha falhas, como reconhecem Justin Kadi e Sarah Kuming, especialistas em política habitacional, ao elDiario.es. Na cidade há despejos apesar do sistema que foi desenhado para os evitar, os preços estão a tornar-se mais caros e um dos desafios do planeamento urbano europeu não foi evitado: a gentrificação.
Em meados da década de 90, também foi aplicada uma mudança na Lei de Locações que permitiu que nem todos os aluguéis do setor privado fossem por tempo indeterminado, o que aumentou a temporalidade. Pelo menos em 2021, 66% dos novos contratos privados foram desse tipo, três, cinco ou 10 anos.
“Com o tempo, o sistema foi ficando menos rígido. Mais amigável para os proprietários. Antes era muito difícil aumentar o aluguel e agora é mais fácil”, finaliza Justin Kadi, que também detecta falhas dentro do parque municipal: “A acessibilidade é um problema”. No setor público há pouca oscilação. Os contratos são por tempo indeterminado, você pode deixar para os filhos, não tem muita gente que sai ou pode entrar.”
Imagem | Jacek Dylag (Unsplash)
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