De um grande motor econômico a uma grande dor de cabeça. As paisagens das cidades chinesas repletas de gruas deixaram há muito de ser motivo de orgulho para o Governo de Xi Jinping, que agora vê estas plumas – muitas vezes paradas durante muito tempo – como uma fonte de preocupação que ameaça agravar-se. Para já e depois da crise da Evergrande, outrora titã do setor, os rumores já chegaram à China Vanke, segunda maior promotora do país em vendas e apoiada pelo Estado. Assim, o Governo acaba de alertar os marinheiros: as empresas imobiliárias “gravemente insolventes” e “incapazes de operar” não terão outra escolha senão reestruturar-se ou falir.
Em Pequim fala-se até de um “novo modelo imobiliário”.
“Eles serão obrigados a pagar o preço devido”. A frase é do ministro chinês da Habitação e do Desenvolvimento Urbano-Rural, Ni Hong, e dirige-se aos promotores imobiliários do seu país, localizado no epicentro de uma crise complexa com conotações globais que abala o gigante asiático. Num cenário complicado, com incorporadores desesperados por receber uma tábua de salvação do governo, Ni enviou uma mensagem dura com algumas declarações que se destacam pela contundência: “No caso de empresas imobiliárias que estão gravemente insolventes e perderam o capacidade de operar, aqueles que devem ir à falência devem fazê-lo, ou ser reestruturados, de acordo com a lei e os princípios do mercado.
“Aqueles que cometerem atos que lesam os interesses das massas serão investigados com determinação e punidos nos termos da lei”, frisou há dias o ministro, no âmbito das reuniões parlamentares anuais. Suas palavras são importantes e o contexto em que chegam é importante, com importantes promotores imobiliários a incumprirem suas dívidas e a venda de casas e instalações em declínio: “Eles serão forçados a pagar o preço devido”. Sua mensagem foi interpretada como um aviso de que os desenvolvedores em dificuldades não poderão contar com um grande resgate.
Ofensiva pública… Não é a única chave que Pequim deu sobre a forma como pretende gerir a crise. algumas semanas atrás Jornal de Wall Street (TWSJ) avançou que, perante um mercado imobiliário chinês que está a “desmoronar”, o Partido Comunista pretende dar um passo em frente. Como? Dando maior peso ao Estado, maior parcela de um mercado que nos últimos anos tem sido dominado pelas empresas. A abordagem liga-se, em parte, ao mercado imobiliário da época de Mao Zedong, quando o Estado exercia um controle fundamental e as casas de uma grande parte da população eram fornecidas pelo próprio partido.
Uma das estratégias seria aumentar a proporção de moradias promovidas pelo Estado para depois colocá-las para alugar ou vender com enfoque social. As informações que você gerencia TWSJ mostra que hoje representam 5% do parque habitacional. A ideia seria sextuplicar esse número até atingir pelo menos 30%. Outro plano é que o Estado se encarregue dos projetos privados em dificuldade e depois alugue essas casas ou mesmo comercialize-as.
…e um bilionário. O plano é ambicioso e certamente não sairia barato. Os analistas citados pelo jornal nova-iorquino falam num custo potencial de até 280 mil milhões de dólares anuais durante os próximos cinco anos, o que significaria a mobilização global de cerca de 1,4 bilhões de dólares.
Para além das dúvidas que este grande número possa gerar, o que Xi Chinping deixou claro é que espera avançar este ano para um “novo modelo” do setor e em que a habitação a preços acessíveis promovida pelo Estado tenha um papel relevante. . Especificamente, fala-se em adicionar seis milhões de casas com essas características em questão de cinco anos.
Documento 14. Em 2023, o Governo emitiu uma directiva (Documento 14) solicitando às cidades com um grande stock de habitações privadas que comprassem e convertessem propriedades não vendidas em habitação pública. Após este esforço para converter propriedades privadas em residências públicas acessíveis, os analistas apreciam um esforço para aliviar a crise dos tijolos e incentivar a natalidade.
Desde então, já passou da teoria à prática: em Dezembro passado, o Banco de Desenvolvimento anunciou uma linha de crédito de 202 milhões de yuans para a cidade de Fuzhou construir 701 casas a preços acessíveis.
Pequim não tem vida fácil. Como você se lembra de TWS, as suas autoridades estão relutantes em fornecer apoio direto de liquidez aos promotores que possam inflar a bolha imobiliária. E a possibilidade de comprar imóveis para convertê-los em arrendamento também levanta dilemas relevantes, como o preço que o Governo deve pagar ou a vontade dos próprios proprietários de vender.
Do grande motor ao grande problema. Este é o pano de fundo do setor imobiliário chinês, que passou de um dos grandes motores da economia chinesa a uma dor de cabeça para Pequim. Nos seus bons tempos, estimava-se que, juntamente com indústrias relacionadas, representava 30% do PIB do gigante asiático, bem acima do peso alcançado pelo setor nos Estados Unidos. Hoje o setor é o epicentro de uma crise que ameaça agravar-se e estender as suas consequências para além do gigante asiático.
Evergrande… e além. Numa tentativa de conter a especulação do mercado e desinflar de forma controlada a bolha imobiliária, em 2020 o Governo estabeleceu uma série de “linhas vermelhas” que estabeleceram orientações e limites rigorosos sobre os rácios de dívida, alavancagem e liquidez. O resto é história conhecida.
Grandes promotoras como a Evergrande não cumprem os critérios, o fecho da torneira do empréstimo, dificuldades no acesso ao financiamento, falha nas pré-vendas, edifícios inacabados e protestos – uma visão invulgar na China – de compradores que se recusaram a continuar a pagar as hipotecas contratadas para casas compradas fora de planta e que, no meio da tempestade imobiliária, não chegaram nem pareciam que chegariam. Em 2022, a S&P Global Ratings já estimou os empréstimos afetados pelos protestos em 145 mil milhões de dólares.
Os grandes do setor. O discurso de Ni Hong é firme e sugere que o Governo não hesitará em deixar cair os antigos gigantes do setor imobiliário. “Aqueles que estão gravemente insolventes e que perderam a capacidade de operar, aqueles que devem ir à falência, devem fazê-lo ou ser reestruturados”, disse o titular do Ministério da Habitação. As suas palavras surgem num contexto muito específico, com uma parte significativa da “velha elite” do setor imobiliário nacional a passar por situações complicadas. Quando não é dramático.
Em janeiro, um tribunal de Hong Kong ordenou a liquidação da Evergrande. A decisão foi tomada depois de a empresa não ter conseguido fechar um acordo de reestruturação de um plano de dívida de 330 mil milhões. Há poucos dias também se descobriu que a Vanke, a segunda maior incorporadora do país, fundiu várias subsidiárias no sul do país em meio a rumores sobre sua liquidez.
Imagens Mitch Altman (Flickr) e Visual Capitalist
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