O mercado imobiliário vive um momento atípico na Europa. Os preços das casas no Reino Unido caíram ao ritmo mais rápido em 14 anos e os preços das casas na Alemanha também caíram registrou a maior queda anual desde 2000. No geral, o continente viu os preços das casas caírem 1,7% e 1,1% na UE no segundo trimestre de 2023, de acordo com o Eurostat. Sim, as casas em grande parte do continente já são, em média, mais baratas do que no ano passado.
Mas não na Espanha.
Os dados. Os preços das casas na Alemanha registaram a maior queda no segundo trimestre deste ano desde que os registos começaram. O seu governo fala sobre as altas taxas de juros e o aumento dos custos dos materiais que estão afetando o mercado imobiliário. O resultado? Preços dos imóveis residenciais caíram 9,9% em termos homólogos, especialmente em Berlim, Hamburgo e Munique. Um fenómeno semelhante está a ser observado no Reino Unido. Eles caíram 3,8% em termos interanuais, segundo dados da Nationwide Building Society. Fala-se também que o aumento dos empréstimos desacelerou a procura, provocando esta queda dos preços.
No total, nove países da UE registaram preços mais baixos no segundo trimestre de 2023 do que no ano anterior, mas nos outros 17 Estados-Membros, os preços das casas continuam a subir. Infelizmente, esse é o caso em nosso país.
Na Espanha. Preços das casas subiram mais de 6% no primeiro semestre, registou especificamente um aumento homólogo de 6,7% entre janeiro e março, e de 6,4% entre abril e junho, segundo dados da empresa de consultoria e avaliação Gesvalt. Dessa forma, nosso país já acorrenta nove trimestres consecutivos com aumentos superior a 3%. Isto significa que o valor das casas é de 1.568€ por metro quadrado. Um valor que, embora distante dos meses anteriores à crise de 2008, está próximo do estrondo imobiliário 2012.
um paradoxo. A verdade é que o mercado imobiliário em Espanha está de facto a abrandar, algo que se verifica no número de vendas e hipotecas, mas muito ligeiramente. Na verdade, o facto de os preços se manterem na actual situação económica surpreende os especialistas, que já Eles definem isso como um paradoxo imobiliário: queda nas vendas e hipotecas e aumento nos preços. Os aumentos das taxas por si só teriam feito com que os preços caíssem rapidamente, mas não o fizeram.
Porque? Embora a opinião geral sugira que na Europa há moderação após a recuperação em 2022 devido ao nervosismo causado pela aperto da política monetária pelos bancos centrais (aumento dos juros), alguns especialistas não acreditam que o aumento dos juros esteja a impactar os preços em Espanha. Mas a explicação está precisamente no falta de oferta disponível e em que a procura se manteve.
O que dizem os especialistas? Cristina Arias, Diretora de Estudos Esqueçaexplicado em este artigo do El Periódico de España que a principal razão é que “em algumas cidades europeias, tem havido um aumento sustentado dos preços residenciais desde 2008, acelerado a partir de 2019. A mudança na política monetária revelou que existia uma dinâmica de bolha e nestes mercados os preços” estão a ajustar-se. ” Como ele ressalta, não há bolhapelo contrário: “Em Madrid e Barcelona, a tendência ascendente dos preços começou mais tarde e as taxas de crescimento não são tão agressivas há tanto tempo. Além disso, o financiamento hipotecário manteve-se em níveis equilibrados nem houve geração de procura sobredimensionada para crédito”.
É algo com que concorda José María Basáñez, presidente da avaliadora Tecnitasa, que tem no mesmo artigo que “o preço da habitação em vários países europeus está a corrigir-se em baixa, especialmente naqueles países onde mais subiu nos últimos anos, e que estava a um nível muito mais acentuado do que em Espanha”. Ou seja, nas outras capitais europeias o preço subiu muito depois da grande crise financeira e é normal que corrijam mais agora.
Não há bolha, não há oferta. Ao contrário do que aconteceu na primeira década do século XXI, agora não houve excesso de oferta, muito pelo contrário. Embora a procura tenha aumentado consideravelmente desde a pandemia, o mercado foi capaz de responder na mesma velocidade do lado da oferta. E tem sido muito difícil ver um aumento no stock de novas habitações porque Existem poucos promotores e grandes barreiras à entrada. A subida das taxas desempenha aí um papel importante, o que afecta o acesso do promotor ao crédito.
E a demanda ainda é forte. A isto acrescenta-se que, como dissemos anteriormente, apesar da subida das taxas e do endurecimento das condições de concessão de hipotecas pelos bancos, a demanda permanece resiliente na Espanha. Alguns especialistas apontam para fatores como grande porcentagem de compradores estrangeiros e o facto de atualmente quase metade das vendas de casas em Espanha serem feitas à vista, ou seja, sem financiamento hipotecário.
Imagem: Unsplash
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