Se você já pagou contas de agência, avaliação ou notário ao assinar uma hipoteca, ainda pode pedir ao seu banco que devolva esse dinheiro para você. E não é pouco. Há estimativas que falam de uma média de 1.500 euros. Embora a questão das despesas hipotecárias abusivas esteja em discussão há alguns anos e tenha motivado um bom número de decisões da justiça nacional e comunitária, uma questão-chave que é difícil de responder ainda permanece: por quanto tempo essas reivindicações podem ser reivindicadas? ? contas? A cena foi se esclarecendo aos poucos.
O que diz a justiça? e o calendário?
O que você pode reivindicar? Certas despesas que você pode ter incorrido ao assinar sua hipoteca, como taxas de registro ou contas de gerenciamento e avaliação. Este direito não é de forma alguma novo e baseia-se em várias decisões proferidas há anos, como recorda a Efe: em 2020 o Supremo Tribunal concordou em reembolsar 50% dos honorários notariais e 100% das taxas de registo e meses depois acrescentou a gestão Em 2021, concordou em reembolsar 100% da avaliação.
Uma “longa luta”. A batalha para conseguir estes reembolsos tem sido “longa”, insiste a OCU, que lembra que no final de 2015 o Supremo Tribunal já emitiu um acórdão que concluía que “era abusivo e, portanto, nulo que os bancos impusessem todas as despesas de formalização”. “. O resultado, depois de “um longo percurso judicial” e com várias decisões envolvidas, é que as entidades financeiras devem assumir os custos do Registo Predial, gestão, avaliação e metade do custo do notário; enquanto os consumidores que assinaram as hipotecas enfrentam os outros 50% e o imposto sobre Atos Legais Documentados.
A Agência Catalã do Consumidor especifica que neste último caso, o imposto AJD, a instituição financeira deve assumi-lo se a hipoteca for assinada após 10 de novembro de 2018. “Antes dessa data, corresponde ao consumidor”, esclarece.
Mas… Quem pode reclamar? A distribuição é proposta para hipotecas assinadas antes de junho de 2019, data em que entrou em vigor a Lei dos Contratos de Crédito Imobiliário, também conhecida como “Lei Hipotecária”. Essa regra entrou em vigor no dia 16 de junho e esclareceu quem deveria arcar com cada despesa durante o processo de formalização da hipoteca. A OCU especifica que nos contratos subsequentes e desde que a distribuição planeada tenha sido respeitada, “não há nada a reclamar”. De qualquer forma, a associação reconhece também que nos empréstimos mais recentes são os bancos que já pagam o notário ou o registo.
A Efe especifica que antes da entrada em vigor desta lei, cerca de oito milhões de consumidores assumiam despesas hipotecárias e ainda há milhares que podem reclamar. A agência esclarece ainda que o cliente pode solicitar despesas acrescidas de juros, mesmo que o financiamento tenha sido quitado. Em média, o valor que as entidades devem devolver, segundo os seus dados, ronda os 1.500 euros.
Até quando você pode reivindicar? A grande questão. Especialmente porque – apoiando-se no Código Civil – alguns bancos recusaram pagar as taxas notariais e de registo, alegando que o prazo de cinco anos para reclamações tinha expirado. O cenário foi sendo esclarecido aos poucos, às vezes com a mediação da justiça, flexibilizando o calendário para os usuários.
Inicialmente, foi proposto que o prazo para reclamações expirasse em 23 de janeiro, cinco anos após a decisão do Supremo Tribunal de 24 de janeiro de 2019 que declarou a cláusula abusiva. Posteriormente, a margem foi prorrogada por vários meses, acrescentando 82 dias devido ao congelamento de prazos que foi aplicado durante a pandemia. Com esse acréscimo, o limite de sinistros iria até domingo, 14 de abril deste ano. Essa é a data antes da qual a OCU ainda é incentivada a reivindicar.
O que a Europa diz. No início do ano, porém, o Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) emitiu um acórdão que esclarece que no cálculo do prazo para reclamar os custos de um crédito hipotecário deve ser tido em conta um critério fundamental: quando o afetado tinha conhecimento de que as despesas eram abusivas. Para ser mais preciso, os magistrados do TJUE reconhecem que “não se pode presumir que a informação à disposição do consumidor, menos do que a do profissional, inclua o conhecimento da jurisprudência nacional”.
“Assim, o TJUE determina que o prazo de prescrição só começa a correr a partir da data em que o consumidor toma conhecimento do caráter abusivo da cláusula e das consequências que dela decorrem, independentemente da existência de jurisprudência consolidada na matéria”, interpreta Facua.
..E os consumidores. A sua leitura vai ao encontro da da OCU, que reconhece que até aquele momento o prazo para reclamações estava a causar “incerteza e desamparo” aos utilizadores. Na sua opinião, o tribunal europeu “diz que não existe um prazo estabelecido para esta reclamação”. “Esperamos que esta seja também a interpretação dos tribunais espanhóis”, conclui.
A Agência Catalã do Consumidor assume que, a partir de hoje, “não existe um prazo único e específico para todos e será diferente para cada pessoa afetada”.
E a comissão de abertura. Outra despesa que pode ser reclamada, graças aos critérios do TJUE, são as comissões de abertura. Em 2019, o Supremo Tribunal concluiu que não era abusivo, mas o Tribunal Europeu abriu a porta para solicitar a sua invalidade se um requisito fundamental fosse cumprido: a falta de transparência.
“Os tribunais devem avaliar se o consumidor foi capaz de avaliar as consequências econômicas do pagamento de uma taxa de abertura e compreender que a sua finalidade é compensar as despesas de estudo e processamento de um pedido de empréstimo”, acrescenta a OCU, que chama de “mais um abuso “seguro de prêmio único e alerta que “os bancos não podem vincular seguros aos seus produtos financeiros” nem obrigá-los a contratar os seus. “Se eles forçaram você, é abuso.”
Imagem | Erwan Hesry (Unsplash)
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